《民法典物权编》

对物业管理行业影响及行业建议

摘要：《民法典物权编》关系到每个公民的切身利益。对于物业管理行业而言，其中的建筑物区分所有权部分以及相关物权的定义更是与物业管理密切相关。《民法典物权编》中第六章的业主建筑物区分所有权的规定对整个物业管理行业的规范发展有着重大的影响。

关键词：民法典物权编；物业管理；行业影响；行业建议 

物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理由香港地区引入，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，对扩大内需、解决就业、拉动经济增长发挥着积极作用。物业管理行业在国内属于新型快速发展行业，早期的物业管理服务以房地产开发为依托，只是单纯提供房地产的后续服务，如今物业管理行业已经形成公司化动作，品牌化管理，介入地产开发行业销售、售后服务等多个主要环节，成为房产消费的重要组成部分，但随着物业管理行业的发展，物业管理行业面临的问题日渐凸显。为解决日益凸显的物业管理管理存在的问题，2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）。这部法律将自2021年1月1日起施行。这是新中国第一部以“典”命名的法律，涉及到人民生活的方方面面。这是中华人民共和国第一部《民法典》，成为民事法律的集大成，这一部具有划时代意义的民事法律大汇编，《民法典 物权编》对物业管理行业将带来哪些变革呢？物业服务行业又该如何应对呢？

一、《民法典物权编》在物业管理方面引发变化的几点主要内容

1、降低业主作出决议的“门槛”

为了解决物业管理活动中业主作出决议难的问题，《民法典物权编》适当降低业主作出决议的门槛。现行物权法第76条规定， 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

在原《物权法》的基础上，《民法典物权编》第二百七十八条增加了一个由业主共同决定的事项，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，作为第八项。现行《物权法》对业主共同决定的“门槛”设定为：决定上述第5项和第6项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。草案对此修改为：业主共同决定事项，应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。

《民法典物权编》第二百七十八条第5项至第7项，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决过半数的业主同意。

而《民法典物权编》第二百七十八条下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2、完善公共维修资金使用的表决程序

《民法典物权编》第二百八十一条　规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金，该条解决了紧急状态维修基金使用困难的问题，赋予业主大会或者业主委员会依申请使用维修基金的权利，一定程度上解决了维修基金使用难的问题。

3、明确居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助

《民法典物权编》第二百七十七条　规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《物权法》及物业管理条例均赋予业主设立业主大会和选举业主委员会的权利，但是在实践中，业主由于缺乏相关的程序知识，设立业主大会和选举业主委员会总是遇到各种障碍，《民法典物权编》明确规定了居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，这有助于业主设立业主大会和选举业主委员会。

4、明确公共部分产生的收益，扣除合理成本以后属于业主共有。

《民法典物权编》第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

第二百八十四条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

第二百八十五条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

该条规定赋予业主有要求物业管理服务提供方及时答复物业管理情况的权利。

5、扩大了业主维权的途径，业主可以通过向有关部门投诉、法院起诉等途径维护自己的合法权利。

第二百八十六条　【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

第二百八十七条　【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。

在我国居民社区中，对于任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为是普遍存在的，虽然该条规定扩大了业主维权的途径，但是类似于违章搭建、侵占通道的行为本就是行政主管部门的义务，应当依法处理的，该条规定易给人造成行政部门“不作为”的假象。

二、《民法典物权编》对物业管理行业影响

首先，有利于促进物业服务企业自我管理。《民法典物权编》和《物业管理条例》均设立了业主大会和业主委员会制度, 明确了业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束作用, 规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约。

其次， 促进物业管理矛盾纠纷的防范化解。企业开发建设遗留的问题, 业主相邻关系处理不当等是引发物业管理矛盾纠纷的症结所在,《民法典物权编》为其有效提供解决法律途径。

最后，促进物业管理服务加快发展。当前物业服务企业已进入理性承接项目的阶段, 对于产权不清, 存在隐患的项目, 特别是对一些产权关系复杂, 矛盾纠纷不断的老旧住宅小区项目一般不介入或者逐步退出, 产权不明确和邻里纠纷不断的繁杂已经制约了物业管理的进一步发展[1]。《民法典物权编》明确了物的归属和相邻关系应当遵循的原则, 有利用于物业服务企业减少经营风险, 降低交易成本, 稳定预期收益, 从而提高物业管理服务水平。

三、对物业服务行业的建议

（一）完善物业管理制度、改变经营理念、发挥资源竞争力潜能

我国现阶段物业服务行业类型多样，在中小型的物业服务公司占据主导地位，并且物业公司大多由开发商直接代管，业主大会以及业主委员会并没有参与到物业服务人的选择活动之中，使得业主与物业服务人之间缺少沟通，不利于物业服务工作的进行，于整个物业管理行业而言，应当及时改变这种情况，使得业主委员会与业主大会充分参与到物业服务人的选择之中。此外，许多物业管理公司的管理人员服务意识不强，法律意识不够，相关工作人员对规章制度视而不见，侵害业主的利益，导致无法确保物业管理工作的公平性和合理性。目前国家对于物业管理行业的关注逐步加深，将物业管理服务上升到法律层面，这就要求物业管理行业应该加强工作人员的培训，提高服务人员工作素质，提升工作人员的管理水平、服务意识，加强物业管理人员的法律意识，做到依法履行物业服务合同，做好本职工作。物业管理行业应从多方面培养具有专业经验和前卫的管理手段的人才，制订相关培训方案，定期对管理人员进行培训，做到整个行业的良性运转。

（二）提升物业公司服务标准，完善经营独立性

欧美国家在物业服务方面有较长的发展历程，形成了一套专业化的服务标准。我国物业管理行业的发展可以借鉴发达国家的物业管理服务标准，制定适合我国物业管理行业发展的行业服务标准。此外，我国目前的物业服务公司大多属于属于对应的房地产开发公司旗下，物业公司的发展受到制约，缺乏发展的独立性，不利于物业管理行业服务水平的提高，因此我国的物业服务公司应该加强独立性，明确的市场定位，做到盈亏自主，主动迎合市场需求，提高服务标准，增强竞争力。

（三）提高业主法律认识，正确行使自身权利

物业服务企业要全面规范自身行为物业服务企业应从法律和法规的层面全面梳理自身的经营管理活动和各项规章制度, 从企业服务质量, 抗风险能力, 专业管理和技术水平等方面着手, 加快培养企业竞争力, 以应对多种物业管理模式的并存以及业主维权方式的多样化, 给企业带来的经营风险。以优质服务为基础, 严格遵守法律规定, 积极面对和解决物业服务中的新矛盾、新问题。

在管理区域内大力宣传《民法典物权编》的有关内容要让广大业主深刻学习领会《民法典物权编》的精神, 正确行使自身拥有的管理权, 自觉履行相应的义务和责任, 并通过建立相应制度, 普及法律、法规, 依法引导业主减少邻里纠纷, 建立和谐的相邻关系, 对小区内发生的各种矛盾, 应尽量通过政策宣传和劝解等方式妥善处理。对于已颁布并实施的国家法律、法规, 不管企业否喜欢或认可, 企业都要去适应、要去执行, 企业只能从自身来改变, 改变现在的管理模式、管理制度、管理理念、绩效考核、业务模式等, 这样企业的竞争力才能提升, 企业的整体经营和管理水平才能提升, 只有这样企业才能得到长足的发展。

作者：亢银忠，北京市京师（郑州）律师事务所高级合伙人、高级律师；徐媛丽，北京市京师（郑州）律师事务所律师

注释：[1]郭岗. 深入研究,把握《物权法》实施对物业管理行业的影响[J]. 科技信息,2008(28):28.

转自：河南省直律师公众号